Revisión de los coeficientes para el cálculo de la Plusvalía Municipal en 2023

El pasado 24 de noviembre de 2022 se aprobó el proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para el 2023.

En dichos presupuestos se prevén novedades en materia de vivienda. Concretamente, se incluye una actualización para el cálculo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos Urbanos, más conocido como Plusvalía.

Desde KM2 Servicios Inmobiliarios te detallamos, en esta nueva entrada al blog, aspectos como qué es la plusvalía, los nuevos coeficientes aprobados, quien debe pagarla, como se calcula y cuáles son los plazos, entre otros.

¿Qué es la Plusvalía Municipal?

Hablamos de uno de los impuestos más conocidos. Concretamente, grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento que estos se transmiten.

Así pues, el gravamen se produce haya o no edificación en los terrenos. Por tal motivo, al hablar de la transmisión de un inmueble, lo que se grava no es la edificación en sí, sino la transmisión del terreno sobre el que esté construido.

Revisión de los coeficientes para el cálculo de la Plusvalía

Los coeficientes utilizados para el cálculo de la Plusvalía ayudan a realizar una estimación de la revalorización de un inmueble, actuando sobre el incremento del valor de este desde el momento de compra hasta el de venta.

Así pues, dependiendo de los reajustes que se realicen sobre dichos coeficientes, aquellos que vendan su inmueble en el próximo año pueden verse más o menos afectados.

Años desde la adquisición	2022	2023
Menos de 1 año	0,14	0,15
1 año	0,13	0,15
2 años	0,15	0,14
3 años	0,16	0,15
4 años	0,17	0,17
5 años	0,17	0,18
6 años	0,16	0,19
7 años	0,12	0,18
8 años	0,10	0,15
9 años	0,09	0,12
10 años	0,08	0,10
11 años	0,08	0,09
12 años	0,08	0,09
13 años	0,08	0,09
14 años	0,10	0,09
15 años	0,12	0,10
16 años	0,16	0,13
17 años	0,20	0,17
18 años	0,26	0,23
19 años	0,36	0,29
20 años o más	0,45	0,45

Fuente: Expansión

Se observa un aumento en casi todos los periodos, aunque se mantiene para las ventas de los inmuebles de cuatro y veinte años. En los casos de dos, tres, catorce, quince, dieciséis, dieciocho y diecinueve años, en cambio, disminuye.

Así se calcula la nueva Plusvalía Municipal

Se proponen dos opciones para que cada persona pueda escoger aquella que le resulte más conveniente:

• Mecanismo real: Se calcula en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta.
• Mecanismo objetivo: Refleja las evoluciones del mercado inmobiliario. Permite tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble. La base imponible del impuesto es el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos.

Suponemos la adquisición de una vivienda en 2014 por 210.000 € y la venta de esta en 2021 por 230.000 €. El valor catastral total es de 100.000 €, correspondiendo al suelo, el 20% (es decir, 20.000 €). El tipo impositivo máximo es del 30%.

Valor de adquisición = 210.000 €

Valor de transmisión = 230.000 €

Plusvalía de 20.000 € con lo que se debe liquidar el impuesto.

• Cálculo a partir del método real:

Valor de transmisión = 230.000 € x 20% = 46.000 €

Valor de adquisición = 210.000 € x 20% = 42.000 €

Base imponible = 46.000 € – 42.000 € = 4.000 €

Cuota tributaria = 4.000 € x 30% = 1.200 €

• Cálculo a partir del método objetivo:

20.000 € x 0,12 = 2.400 € de base imponible

Cuota tributaria = 2.400 € x 30% = 720 €

En este caso, la opción más económica a elegir para el contribuyente sería el cálculo a través del método objetivo.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

En el caso de vender una propiedad, donarla o heredarla, se deberá abonar la plusvalía en los siguientes plazos:

• Venta o donación del inmueble: Plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de venta o donación.
• Herencia: Plazo de 6 meses desde la fecha de fallecimiento, prorrogables hasta un año.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

Habitualmente, la acción de compraventa es la más común. En este caso, el vendedor es quien debe pagar la plusvalía municipal.

Si hablamos de donaciones, aquel que reciba la donación será la persona que pagará la plusvalía.

No obligatoriedad por parte de los Ayuntamientos

Cabe mencionar, pero, que esta revisión de los coeficientes no es de obligatorio cumplimiento por parte de los Ayuntamientos. El Gobierno únicamente estipula unos máximos, pero no unos mínimos.

Serán los Ayuntamientos quienes tendrán en sus manos la corrección de hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo, en valor de su grado de actualización, con el objetivo de que el tributo se adapte a la situación inmobiliaria correspondiente en cada municipio.

Solución de las ventas por un precio inferior al de compra

El principal problema que se quería remediar con esta actualización de los coeficientes es que cualquier individuo que venda un inmueble a pérdidas (debido a su valor catastral o por el precio efectivo de la compraventa) no deberá pagar el impuesto de Plusvalía.

Ahora que ya conoces todos los detalles sobre la revisión de los coeficientes para el cálculo de la Plusvalía Municipal en 2023, te invitamos a solicitar asesoramiento personalizado en función de tus necesidades.

En KM2 Servicios Inmobiliarios, agencia inmobiliaria en Barcelona y Madrid, te ayudaremos a evaluar tu situación para que puedas tomar la mejor decisión en el momento actual.