Los errores más comunes a la hora de calcular la rentabilidad de un alquiler

Según datos de la Agencia Tributaria, aproximadamente dos millones de propiedades se encuentran actualmente arrendadas en España. Una cifra que nos demuestra que cada vez son más los propietarios que consideran el arrendamiento como una estrategia segura para obtener ingresos adicionales.

Ahora bien, como en cualquier otra práctica, resulta fundamental estar bien informado y considerar aspectos relevantes para prevenir los errores más comunes.

¿Cuáles son los errores más típicos a la hora de calcular la rentabilidad de un alquiler?

Comprender cómo evaluar la viabilidad financiera de un alquiler es esencial para asegurar el éxito en la operación. Este objetivo se alcanza al identificar y registrar los fallos más comunes, entre los que se incluyen:

1. Una evaluación incorrecta de los costes adicionales

A menudo se piensa que arrendar una propiedad se limita a conseguir un inquilino y cobrar el alquiler. En cambio, la realidad es que este proceso implica mucho más.

Es necesario tener en cuenta todos aquellos elementos que afectan directamente a la rentabilidad de un alquiler. ¿Algunos de los más destacados?

• El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Las cuotas de la comunidad.
• Las tasas de residuos urbanos.
• Los gastos de las reparaciones.

2. No calcular adecuadamente la rentabilidad bruta y neta

Es vital primero calcular la rentabilidad bruta y luego la neta para tener una idea completa de las ganancias reales que va a proporcionar el alquiler.

La rentabilidad bruta se obtiene al tener en cuenta los ingresos del arrendamiento y el valor de la propiedad. Para calcularla, es necesario seguir tres pasos:

1. Multiplicar los ingresos mensuales por 12 para obtener el total anual.
2. Dividir este total anual por el precio de compra del inmueble.
3. Multiplicar el resultado por 100.

Este cálculo da una estimación inicial del beneficio, pero para una mayor precisión, debe complementarse con la rentabilidad neta, que considera el coste de la inversión y los gastos fijos. ¿Los pasos a seguir?

1. Restar los gastos anuales de los ingresos anuales.
2. Dividir el resultado por los costes de la inversión inmobiliaria.
3. Multiplicar por 100.

El estándar para identificar un resultado favorable – y, en este contexto, rentable – es que el porcentaje supere el 4%.

3. Ignorar las implicaciones de la Ley de Vivienda

Los cambios impuestos por la Ley de Vivienda, vigente desde mayo de 2023, afectan directamente en la rentabilidad de un alquiler, ya que se incluyen restricciones en las actualizaciones de los arrendamientos.

De hecho, la vinculación al Índice de Precios de Consumo (IPC) se modificó a finales de 2022 y restringe las revisiones de los contratos al 3% durante todo el 2024.

4. Omitir el seguro contra impago en los cálculos

A pesar de estar delante de un inmueble en buen estado y unas rentabilidades prometedoras, el impago por parte del inquilino puede mermar por completo los beneficios.

Es esencial contar con el respaldo de profesionales especializados en el sector inmobiliario que escojan inquilinos de manera meticulosa y trabajen con aseguradoras para garantizar los cobros a tiempo.

5. No confiar en una agencia inmobiliaria especializada

Administrar personalmente el alquiler puede parecer, en un primer momento, ventajoso, pero la realidad es que exige dedicación y conocimientos en materia legal.

Por eso, además de por todo lo expuesto en los puntos anteriores, resulta aconsejable delegar en una agencia inmobiliaria especializada para:

• Publicitar la propiedad.
• Elaborar el contrato de alquiler.
• Gestionar cualquier incidencia.
• Obtener una gestión integral del arrendamiento.

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